La clave está en el porcentaje. Las ciudades más turísticas se han visto obligadas ante el «fenómeno explosivo» de la actividad extrahotelera en los últimos años, tanto en viviendas de uso turístico (VUT) como en apartamentos para ese fin, a regular y racionalizar esta modalidad de alojamiento que ha traído muchos beneficios económicos y también problemáticas residenciales por una elevada saturación.
Toledo ha aprobado recientemente su ordenanza de pisos turísticos, que entró en vigor el 9 de marzo, tras dos años de moratoria y suspensión de licencias para buscar la mejor fórmula de regular la actividad extrahotelera. Al final, el Ayuntamiento limita al 12% el alquiler turístico en cada uno de los distritos censales del Casco y en el resto de la ciudad, rebajando el porcentaje en un 8% en relación al borrador que manejaba el anterior Gobierno municipal.
Llegar a esta regulación no ha sido fácil por la ausencia de normativas y por el retraso municipal, dado que la competencia recaía en la Concejalía de Turismo y finalmente tuvo que tomar la batuta la de Planeamiento para elaborarla a tiempo y evitar que entrara en vigor la anterior hasta que la actual estuviese lista.
No obstante, a pesar de las apreturas del calendario, este área municipal se apoyó en buena medida en un exhaustivo informe de la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV), que desconocían los grupos municipales de la oposición, que ahonda en la regulación actual, en la actividad extrahotelera de otras ciudades españolas y en las restricciones marcadas en el ámbito europeo para evitar los perjuicios que acompañan a una excesiva turistificación.
Lo cierto es que la EMV no propone establecer el índice de saturación en el 12%, pero sí advierte sobre el crecimiento exponencial de viviendas y pisos turísticos en el Casco y pone el acento en la elevada oferta de Toledo comparada con otras ciudades y en la saturación que sufre el Casco, con una media de entre 7 y un 10% de arrendamientos turísticos.
Atendiendo al informe, Toledo capital dispone de 672 viviendas para uso turístico, con un total de 2. 761 plazas en estos inmuebles , según datos del INE, «con un fuerte incremento del 22%» el año pasado. Además, si el fenómeno de la actividad extrahotelera en la capital de la región se compara con el de otras ciudades españolas se observa que Toledo disfruta del doble de viviendas de uso turístico que Cuenca, la siguiente capital de Castilla-La Mancha con mayor actividad extrahotelera, ambas Ciudades Patrimonio de la Humanidad.
A la EMV le llama la atención otros porcentajes que arroja Toledo sobre estos alojamientos. Sin ir más lejos, a nivel nacional el número de VUT se sitúa en un 1,33% del total de viviendas, mientras en la capital regional el número se eleva al 1,66%.
En cifras, Toledo gana en viviendas de uso turístico y apartamentos al resto de capitales de Castilla-La Mancha, puesto que triplica el número de las registradas en Albacete. Además, Ciudad Real parte en la séptima posición, con 80 VUT, en la estadística de los siete municipios de la región con mayor oferta de alquileres de corta duración, y Guadalajara ni siquiera se encuentra en la lista.
Por otra parte, el informe de la EMV ofrece otros datos curiosos sobre algunas ciudades españolas que están poniendo límites más restrictivos a esta actividad que Toledo para intentar corregir los desequilibrios y efectos negativos aparejados a una excesiva oferta de este tipo de alquileres que demanda el turista. Ahí las administraciones cuentan con libertad para establecer su regulación en materia turística, como ocurre en Málaga, «que ha limitado la saturación de VUT por distrito al 8%», un 4% menos que en Toledo. La medida en la ciudad andaluza, con 25.190 plazas en viviendas de uso turístico, provoca que en 43 distritos no se puedan ampliar estos alquileres.
Un ejemplo similar se localiza en Sevilla, un núcleo con 24.683 plazas en viviendas de uso turístico, que cuenta con una ordenanza reciente basada en un decreto de la Junta de Andalucía que da potestad a los ayuntamientos para tomar medidas «por imperiosa necesidad». En este caso, la capital andaluza sitúa el límite de saturación en un 10%, un 2% por debajo que Toledo capital, lo que obliga a una moratoria de concesión de nuevas licencias en el centro y en la zona histórica de Triana.
La EMV ha buscado también otras maneras de regular la actividad extrahotelera y subraya que en Santiago de Compostela, otra ciudad Patrimonio de la Humanidad, se ha optado por otorgar licencias de pisos vacacionales solo durante 60 días al año, «siempre que la persona que lo alquila resida en la vivienda al menos 183 días al año». Esta fórmula también se ha adoptado en algunas ciudades francesas, en Austria y en Reino Unido.
Otros países europeos se han inclinado a aplicar una tasa, leyes de turismo sostenible, y otro tipo de regulación encaminada a fortalecer el mercado de alquiler residencial.